¿Dónde se regula el alquiler de viviendas?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de las viviendas y se aplica a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del día 1 de enero de 1995;

Los contratos realizados con anterioridad se rigen por DIVERSAS disposiciones legales que han sido modificadas por la ley vigente.

Se detallan consejos legales para contratos de arrendamiento que han sido celebrados o puedan celebrarse a partir del 1 de enero de 1.995. Contratos anteriores consúltenos

¿Cómo se realiza el contrato de arrendamiento de viviendas?


El contrato de arrendamiento de vivienda debe tener las siguientes condiciones legales:

a.- Se realiza por escrito.
b.- En el contrato debe constar la identidad del propietario y la del inquilino.
c.- Se debe detallar una descripción del inmueble que se arrienda,
d.- se especificará la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.
 
El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante Notario y ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

¿Qué duración debe tener el contrato de arrendamiento de vivienda?


En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler.

Si este plazo de duración fuese inferior a 5 años, llegada la fecha del vencimiento del contrato, este se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar esta duración, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 5 años, con la única excepción de que el propietario-arrendador haya manifestado expresamente en el contrato que necesitará ocupar personalmente la vivienda antes del transcurso de este tiempo.

Transcurrido el plazo de los 5 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre lo preavise al inquilino con un mes de antelación.

Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por otros 3 años más, salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. En este caso tampoco el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

¿Qué es la fianza?


En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está OBLIGADO a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza es una GARANTÍA por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).

El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en PERFECTO estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.

¿La fianza puede compensar impagos de renta?


La fianza NO puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá RECLAMAR no sólo la devolución de su importe sino también la de los intereses que haya generado.

¿Se puede actualizar la fianza todos los años?


No. La fianza podrá ser ACTUALIZADA – como en el caso de la renta – una vez transcurridos los cinco primeros años de duración del contrato.

¿Qué es la renta?


Renta es la cantidad que el inquilino ABONA al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es MENSUAL y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.

En PRINCIPIO,  el arrendador no podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que ACUERDEN ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta, etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en la propia vivienda.

¿Es obligatorio entregar un justificante del pago de la renta?


Sí. Por su parte, el propietario-arrendador está OBLIGADO a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago de la renta, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).

¿Cómo se actualiza la renta?


Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que durante los 5 PRIMEROS AÑOS de duración del contrato la renta se incrementará o disminuirá (esto último parece bastante poco probable) de conformidad a la variación que experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado por el Instituto Nacional de Estadística; así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

La actualización de la renta se realiza transcurrido EL AÑO de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato.

Las partes están obligadas a mantener este sistema de ACTUALIZACIÓN durante los 5 primeros años; a partir de entonces la renta se actualizará conforme hayan pactado las partes en el contrato de arrendamiento, aunque generalmente se seguirá incrementando de conformidad al Indice de Precios al Consumo

La renta actualizada será exigible a partir del mes SIGUIENTE a aquel en el que el propietario comunique al inquilino el importe de la actualización.

¿Se puede vender una vivienda arrendada?


Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta, en PRIMER lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición PREFERENTE o "de tanteo" y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

¿Que ocurre si el propietario no ofrece primero la venta al inquilino?


Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, y vendiese la vivienda por su cuenta a un precio inferior al comunicado, o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá IMPUGNAR la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero.

A esto se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

¿Puede renunciar el inquilino al derecho de tanteo y retracto?


Sí. El pacto por el cual el inquilino renuncia a los derechos de TANTEO Y RETRACTO será válido en aquellos casos en los que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por una duración superior a 5 años.

El inquilino NO dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda de forma conjunta con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

¿Adquiere los derechos de arrendador quien compra una vivienda alquilada?


Sí. Por su parte, la persona que compra una vivienda que se encuentra arrendada, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el vendedor, por lo que está OBLIGADA a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste alcance los 5 años de duración;

¿Cómo puede extinguirse el alquiler de vivienda?


La extinción se producirá por concurrir alguna de las siguientes causas:

a.- El TRANSCURSO del tiempo por el que se celebró.

Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 5 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda OPONERSE.

Una vez cumplido este periodo, podrá COMUNICARLE al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.

b.- Por una solicitud de la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones.

¿Cuándo puede extinguir el propietario por incumplimiento del inquilino?


El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

  • Impago de la renta o la fianza.
  • Subarriendo o cesión a un tercero la vivienda sin consentimiento del propietario.
  • Causa daños en la vivienda intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
  • Realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de ser "primera vivienda" del inquilino.

¿En qué casos podrá resolver el contrato el inquilino?


Por su parte, el inquilino podrá RESOLVER el contrato si el propietario incumple el contrato en los siguientes casos:

  • No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas.
  • Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.

¿Es posible que el contrato se extinga por razones de la finca?


Sí. El contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se PIERDA la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, causas climatológicas que derrumben o impidan el uso de la vivienda) y por la declaración de ruina realizada por la administración competente

¿Es posible que se incremente la renta por mejoras en el inmueble alquilado?


Esta es una de las cualidades que tiene el arrendador en caso de que mejore la vivienda o los servicios de la misma.

El incremento de la renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que finalizadas las obras y el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía en base a los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas y se aplicará siempre al mes siguiente a la notificación.

Existen límites en los que la renta no se podrá elevar dentro de los cinco primeros años de contrato y en segundo lugar que la renta se elevará conforme a la cantidad que resulte de aplicar al capital utilizado y además no puede exceder del 20% de la renta.

Si el arrendatario se negará a pagar esta elevación, el arrendador podrá reclamar judicialmente estas cantidades y resolver el contrato.

En caso de que las mejoras afecten a varios pisos el arrendador repartirá de forma equitativa la elevación de los mismos entre todos los inquilinos.

¿Las obras necesarias deben ser efectuadas por la propiedad?


Las "obras necesarias" (aquellas por el transcurso del tiempo o por el desgaste natural de la vivienda, sean indispensables para conservar la vivienda, pudiendo así servir para el uso a que ha sido destinada), será el arrendador el obligado a realizarlas, sin que por ello tenga derecho a elevar la renta pactada.

Pero en todo caso, el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones anteriormente citadas.

No obstante, en todo momento y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras que por su naturaleza sean urgentes para evitar con ello un daño inminente o una incomodidad grave y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Si las obras de reparación durasen más de veinte días, el arrendatario tiene derecho a una disminución de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

¿Debe comunicarse el fallecimiento del inquilino?


Conforme a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es obligación de la persona que pretende subrogarse en el contrato de arrendamiento y que tenga derecho a ello notificar al arrendador dentro de los tres meses siguientes al fallecimiento del arrendatario:

1. El fallecimiento (certificado de defunción)

2. La identidad del subrogado indicando su parentesco y ofreciendo un principio de prueba de su derecho.

En caso contrario se extinguirá el contrato quedando solidariamente obligados al pago de las rentas de dicho periodo los que pudieran suceder al arrendatario (salvo que hubieran notificado por escrito al arrendador su renuncia a su opción dentro del mes siguiente al fallecimiento del arrendatario) y los que hubieran efectuado tal notificación reclamando su derecho de subrogación y mantuvieran su pretensión de subrogarse.

Es posible que la propiedad inste la demanda de desahucio pues el si contrato quedó extinguido por no haberse notificado en plazo al arrendador la muerte del arrendatario.

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