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Home / Alquiler / Arrendamiento de Industria

Arrendamiento de Industria

Recientemente se ha hecho cada vez más frecuente ceder en arrendamiento las instalaciones o equipamientos industriales o comerciales de un local, y no el local (el inmueble) en sí, para escapar de la regulación de arrendamientos urbanos y posibilitar extinciones del contrato más flexibles y menos garantistas para el arrendatario que la normativa reguladora de los arrendamientos urbanos.

¿El alquiler de una industria se regula en la Ley de Arrendamientos Urbanos?

No. Si bien hay doctrina y sentencias contradictorias, la mayoría de la corriente científica separa estos arrendamientos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Entre las Audiencias Provinciales han dictado sentencias favorables a excluir estos arrendamientos de la L.A.U. 1994, se cuentan las de Cuenca, Teruel, Valladolid, Las Palmas, Ávila, Madrid, Alicante, Granada, Guadalajara, Pontevedra, Gerona, etc.; y solamente entre las que discrepan de manera principal de las anteriores una dictada por la Audiencia Provincial de Cantabria el 21.94.99.

¿Cómo se regula el arrendamiento de industria?

El Arrendamiento de Industria se regulaba en la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos (de 1.964), en cuyo artículo 3 se refiere a dicho contrato para excluirlo expresamente de la legislación especial arrendaticia;  

¿En qué se diferencia el arrendamiento de industria y el de local de negocio?

El arrendamiento de industria la L.A.U. 1964 en su artículo 3, se diferencia  expresamente de aquél en el que se arrienda una finca para instalar en ella una industria o comercio (que constituirá un simple arrendamiento de local de negocio),

Desde un principio la doctrina jurisprudencial ha sido pacífica en lo relativo a la consideración jurídica del concepto del arrendamiento de industria considerándolo, al igual que la L.A.U., como un todo constituido por una finca (local o edificación en general) y unos elementos específicos de la industria (o establecimiento comercial), con la característica de que la finca, en la mayoría de los casos, no es la parte integrante más importante del mismo.

¿Ha distinguido el Tribunal Supremo ambos conceptos?

Si. La STS 1ª de 21.02.2000, núm. 137/2000,  distingue ambos conceptos en los siguientes términos:

 

-Arrendamiento de local de negocio: Se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio.

-Arrendamiento de industria: El objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial.

¿Se regula en la actual ley de arrendamientos el de industria?

No. La ausencia de regulación específica en la L.A.U. 1994 vigente hacen innecesaria la consideración específica del contrato de arrendamiento de industria en la misma por estimarlo tácitamente ajeno a ella.

En el texto legal, su artículo primero delimita con claridad su vocación normativa ("la presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.") y su único objeto: la regulación legal de todos los arrendamientos de fincas urbanas.

¿Es el arriendo de industria el del local más elementos industriales?

Esta tesis esta muy extendida. No obstante la ecuación (industria = local + elementos necesarios para el desarrollo pleno de la actividad industrial o comercial), sin hallarse separados en el contrato los precios del local y los correspondientes al alquiler de cada uno de los elementos necesarios para el pleno desarrollo de la actividad concreta podrían dar lugar a esta interpretación.

En cambio, si en el propio contrato se cede en arrendamiento exclusivamente los elementos del negocio, y su titularidad (por ejemplo derechos de licencia, apertura legalizaciones u otros elementos del negocio completamente ajenos a la raíz inmobiliaria del local) no se puede considerar unida en el contrato a la industria el local que la residencia.
 

¿Qué Ley regula entonces estos arrendamientos?

A la vista de lo que antecede debe resultar indubitado que los arrendamientos de industria concertados durante la vigencia de la L.A.U. 1994, al igual que sucedía con los que se hallaban amparados por la anterior legislación arrendaticia de 1964, han de quedar fuera de las regulaciones de dichas normas y han de regirse, en todo, por la normativa del Código Civil.

Su regulación estará legislada en el artículo 1542 y siguientes del Código Civil como arrendamiento de industria.

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