¿Qué derechos tiene el usufructuario legalmente?

Una vivienda heredada, un testamento que deja el uso de la casa al viudo o viuda y la propiedad a los hijos, o una donación con reserva de usufructo suelen provocar la misma duda: qué derechos tiene el usufructuario y hasta dónde puede llegar. La respuesta afecta a decisiones muy concretas: vivir en el inmueble, alquilarlo, pagar obras, vender o reclamar cuando otra persona impide su uso.

El usufructo separa dos facultades que normalmente van unidas en la propiedad. El usufructuario puede usar y disfrutar un bien ajeno. El nudo propietario conserva la titularidad, pero no puede aprovechar plenamente ese bien mientras el usufructo esté vigente. Esta convivencia de derechos exige conocer bien los límites para prevenir conflictos familiares y judiciales.

Qué derechos tiene el usufructuario sobre un inmueble

El derecho principal del usufructuario es poseer, usar y obtener los frutos del bien. Si el usufructo recae sobre una vivienda, puede residir en ella y utilizarla como vivienda habitual o de segunda residencia, siempre conforme a lo que establezca el título que creó el usufructo.

También tiene derecho a percibir los frutos. En una vivienda, el fruto más habitual es la renta del alquiler. Por tanto, salvo que la escritura, la donación o el testamento impongan una limitación específica, el usufructuario puede arrendar el inmueble y cobrar las mensualidades. El nudo propietario no puede apropiarse de esas rentas mientras dure el usufructo.

Esto no significa que el usufructuario pueda comportarse como propietario absoluto. Puede disfrutar de la casa, pero no vender la plena propiedad ni hipotecarla como si fuera enteramente suya. Lo que sí puede transmitir es su propio derecho de usufructo, dentro de los límites legales y de la duración pactada. Si el usufructo es vitalicio, por ejemplo, terminará con la muerte del usufructuario aunque este hubiera cedido su derecho a otra persona.

Derecho a defender la posesión y el uso

El usufructuario puede actuar frente a quien perturbe su derecho. Si un nudo propietario entra en la vivienda sin consentimiento, cambia una cerradura, impide el acceso o intenta cobrar al inquilino las rentas que corresponden al usufructuario, puede ser necesario reclamar formalmente y, si no hay acuerdo, acudir a los tribunales.

Del mismo modo, el nudo propietario tiene derecho a exigir que el bien se conserve correctamente. El usufructo no autoriza al abandono, al deterioro deliberado ni a realizar cambios que alteren sustancialmente el inmueble.

Los límites: usar y disfrutar no es disponer de la propiedad

La regla esencial es clara: el usufructuario debe conservar la forma y la sustancia del bien, salvo que el título constitutivo permita otra cosa. En términos prácticos, puede hacer mejoras razonables, pintar, renovar elementos de uso cotidiano o adaptar la vivienda a sus necesidades, pero no puede derribar la casa, dividirla de forma irreversible o ejecutar obras que perjudiquen el valor de la propiedad sin la intervención del nudo propietario.

Las mejoras introducidas por el usufructuario no generan automáticamente un derecho a indemnización al extinguirse el usufructo. Puede retirar aquello que haya añadido si es posible hacerlo sin dañar el bien, pero reclamar el coste de una reforma dependerá de las circunstancias, del acuerdo previo y de la naturaleza de la obra. Este punto genera muchos desacuerdos cuando una persona invierte dinero en una vivienda que finalmente deberá entregar a los herederos.

Tampoco conviene confundir el usufructo con un derecho de habitación. El derecho de habitación suele ser más limitado y permite ocupar una vivienda en la medida necesaria para el titular y su familia. El usufructo, en cambio, normalmente permite además obtener rendimientos, como el alquiler.

Gastos, reparaciones e impuestos: quién debe pagar

Una de las consultas más frecuentes no es quién puede vivir en la vivienda, sino quién debe asumir sus gastos. La respuesta no siempre es idéntica, porque hay que revisar la escritura, el testamento o el convenio familiar. Aun así, el Código Civil establece reglas generales.

El usufructuario debe hacerse cargo de las reparaciones ordinarias, es decir, las necesarias por el desgaste normal derivado del uso. También suele asumir los gastos corrientes vinculados al disfrute efectivo de la vivienda, como suministros, comunidad ordinaria o pequeñas reparaciones. Las cargas y contribuciones anuales que recaen sobre los frutos suelen corresponderle, aunque la distribución concreta de tributos debe analizarse caso por caso.

Las reparaciones extraordinarias, de mayor entidad y necesarias para conservar el inmueble, corresponden por regla general al nudo propietario. Pensemos en una rehabilitación estructural, una reparación grave de cubierta o una obra obligatoria de fachada. El usufructuario debe comunicar la necesidad de estas obras al propietario. Si adelanta gastos sin hablarlo previamente, recuperar el dinero puede ser más complicado.

En las derramas de comunidad y el IBI no es prudente dar una respuesta automática. Importa qué tipo de derrama se ha aprobado, qué periodo afecta, qué dice el título constitutivo y si existe un pacto familiar previo. Un buen acuerdo por escrito evita que un problema de mantenimiento termine enfrentando a padres, hijos o hermanos.

¿Puede el usufructuario alquilar o vender su derecho?

En principio, el usufructuario puede alquilar el inmueble y percibir la renta. No necesita que el nudo propietario firme el contrato salvo que el título del usufructo lo exija expresamente. Sin embargo, debe informar con claridad al inquilino de que no ostenta la plena propiedad y respetar las normas aplicables al arrendamiento.

El contrato de alquiler no puede conceder más derechos de los que tiene quien lo firma. Por eso, cuando el usufructo termina, el arrendamiento puede verse afectado. La solución dependerá del tipo de contrato, de su fecha y de las circunstancias concretas. Antes de alquilar una vivienda usufructuada, es recomendable revisar la documentación para evitar reclamaciones posteriores.

También puede vender o ceder su derecho de usufructo, pero el adquirente solo disfrutará del bien durante el tiempo que reste. No compra la vivienda, sino el derecho temporal de uso y disfrute. En un usufructo vitalicio, el riesgo para quien adquiere ese derecho es evidente: finalizará cuando fallezca el usufructuario original.

Cuándo se extingue el usufructo

El usufructo puede ser vitalicio, temporal o quedar sujeto a una condición. Cuando se constituye a favor de una persona física sin fijar plazo, lo habitual es que termine con su fallecimiento. En ese momento, el nudo propietario consolida el pleno dominio y puede usar, vender o alquilar el inmueble sin esa limitación.

También puede extinguirse al cumplirse el plazo pactado, por renuncia del usufructuario, por la pérdida total del bien, por consolidación si usufructo y nuda propiedad pasan a la misma persona, o por otras causas previstas legalmente. Si el usufructo procede de un testamento, hay que leer con especial atención las condiciones impuestas por el causante.

En herencias, es frecuente que el cónyuge viudo reciba un usufructo sobre parte de la herencia y los hijos la nuda propiedad. No siempre se trata de una vivienda concreta: puede afectar a una cuota del patrimonio hereditario. Además, ese usufructo puede conmutarse por dinero, una renta o determinados bienes si hay acuerdo o si procede legalmente. Resolverlo bien desde el principio permite repartir la herencia sin mantener una situación de bloqueo durante años.

Conflictos habituales entre usufructuario y nudo propietario

Los problemas aparecen cuando una de las partes intenta ampliar sus facultades a costa de la otra. El usufructuario no puede impedir sin motivo las reparaciones necesarias ni dejar que la vivienda se deteriore. El nudo propietario, por su parte, no puede exigir llaves, entrar libremente, decidir quién vive allí ni vender el inmueble como libre de cargas mientras exista el usufructo.

Una comunicación documentada y un pacto claro sobre gastos, uso y obras suele ser la vía más eficaz. Si ya existe tensión, conviene no tomar medidas de hecho, como cambiar cerraduras, cortar suministros o dejar de pagar obligaciones sin asesoramiento. Estas actuaciones pueden agravar el conflicto y abrir la puerta a reclamaciones civiles.

En Bufete Velázquez analizamos testamentos, escrituras de donación, adjudicaciones de herencia y conflictos entre usufructuarios y nudos propietarios para buscar primero una solución segura y negociada. Cuando el acuerdo no es posible, preparamos la estrategia de defensa con la documentación necesaria. Puede solicitar una primera orientación llamando al 915 901 010.

Antes de firmar una renuncia, aceptar una herencia o discutir por una vivienda familiar, revise exactamente qué derecho existe, qué plazo tiene y qué gastos se han pactado. Una consulta a tiempo puede evitar que un derecho pensado para proteger a la familia termine convirtiéndose en un pleito.