En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas… etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario, a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el juicio verbal:
¿Qué es el desahucio?
Desahucio es la denominación que recibe el aviso de terminación de ciertos contratos de tracto sucesivo, tales como el arrendamiento.
En España, el término jurídico desahucio se utiliza cuando se procede a privar al inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial por un incumplimiento del contrato de arrendamiento ( falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual).
En ocasiones desahucio se utiliza como sinónimo de desalojo o de la indemnización por despido, dado que una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda.
En España, el término desahucio se utiliza para hacer referencia en exclusiva al desalojo de los inquilinos de una vivienda o local comercial por orden judicial.
¿Que es el lanzamiento?
El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento.
A él acuden: el propietario junto con una representación del Juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el inmueble ( si es necesario por la fuerza y cambiar la cerradura del inmueble arrendado).
¿Se puede ejercer desahucio y lanzamiento a la vez?
Sí. Recientemente se ha reformado la ley bajo la denominación común de "desahucio exprés" bajo la fórmula de unificación de ambos procesos, por lo que se puede ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas, con independencia de la cantidad que se reclame, solicitando sea lanzado el inquilino deudor.
¿Qué es la enervación del desahucio?
En los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se detiene o enerva la acción de desahucio.
Sin embargo, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta por escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del mismo, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax… etc.).
¿Qué tipos de desahucio existen?
Existen dos tipos de proceso de desahucio. A saber:
1.- El procedimiento ordinario: este tipo de procedimientos será el adecuado para tramitar cualquier tipo de disputa entre las partes que no tenga como objetivo la resolución del contrato (el desahucio del arrendatario). Ej: la interpretación de una cláusula del contrato.
2.- El procedimiento verbal: este se empleará para tramitar el desahucio del arrendatario, ya sea por falta de pago (con la posible reclamación conjunta de las rentas adeudadas) o por extinción del plazo del arrendamiento. Este procedimiento se tramita de manera más ágil y sencilla que el procedimiento ordinario.
¿Qué lugares de comunicación al inquilino deudor son validos?
A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban colegiarse obligatoriamente.
También podrá designarse como domicilio, a los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o laboral no ocasional.
Cuando en la demanda se ejercite, se entenderá que si las partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un domicilio en el que ¿
se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será, a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado.
¿Si se demanda a una empresa, que domicilio podrá señalarse?
Si la demanda se dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier asociación que apareciese en un Registro oficial.
¿Qué procedimiento debe utilizarse para solicitar el desahucio?
(La resolución del contrato de arrendamiento y, en su caso, el lanzamiento (desalojo) del inquilino del inmueble propiedad del arrendador) por falta de pago de las rentas o por la expiración del plazo de vigencia del contrato.
Se trata de un juicio verbal en el que, además, el arrendador podrá ejercer conjuntamente tanto la acción de desahucio como la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas que se le adeudaran, con independencia de la cantidad que se vaya a reclamar (anteriormente sólo se permitía dicha acumulación hasta una cantidad máxima de 3.000 Euros, y si la cantidad reclamada superaba esta cantidad, el juicio de desahucio se tramitaba por los cauces del juicio ordinario).
¿Y solo se pretende reclamar las cantidades adeudadas?
En caso de que solamente se pretenda reclamar las cantidades debidas y no pagadas, pero sin pretender la resolución del contrato, el procedimiento judicial aplicable dependerá de las cantidades a reclamar:
Si éstas no superiores a 3.000 Euros, se tramitará por el cauce procesal del juicio verbal, pero si esta cantidad es superior, el procedimiento aplicable será el ordinario (ha de tenerse en cuenta que se viene admitiendo en la práctica, por parte de algunos Juzgados, la reclamación mediante un proceso monitorio de cantidades impagadas por el arrendatario si el valor de la cantidad reclamada no supera los 30.000 Euros)
¿Qué trámites lleva la demanda por falta de pago?
Los trámites principales del proceso demanda de desahucio por falta de pago son básicamente los siguientes:
1.- Se inicia con la correspondiente demanda en la que se detallarán los dato s identificativos de las partes en litigio, detallando los hechos ocurridos y las pretensiones del demandante (que se declare resuelto el contrato y que le sean abonadas las rentas que se le adeudan, en caso de que se haya acumulado también la acción de reclamación de cantidad).
2.- Con la demanda debe presentarse los documentos (contrato de arrendamiento, recibos impagados, extractos de movimientos bancarios si el pago de la renta estaba domiciliado, etc.) en que el demandante base sus pretensiones. No es obligatorio incluir razonamientos jurídicos ni las bases legales de la demanda, pero sí manifestar si cabe o no "enervación".
3.- En caso que se produzca la "enervación" del proceso el arrendatario deberá hacer frente a los gastos que con ello se hubiera ocasionado al arrendador.
¿Dónde se debe presentar la demanda de desahucio?
Deberá hacerse en el Juzgado del partido judicial en el cual esté ubicada la vivienda o local comercial objeto del arrendamiento.
¿Es necesario abogado y procurador?
Como novedad respecto a la designación de Abogado y Procurador en estos procesos, hemos de destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (art. 33) permite la designación de Procurador y Abogado de oficio de forma inmediata a la solicitud de cualquiera de las partes en determinados casos, siendo uno de ellos el que se trate de un juicio de los relativos al proceso de desahucio. Esta nueva previsión normativa trata de agilizar el acceso de los ciudadanos a la Asistencia Jurídica Gratuita.
En caso de que finalmente al solicitante se le denegase con posterioridad el beneficio de justicia gratuita, éste tendrá la obligación de abonar los honorarios correspondientes tanto al Abogado como al Procurador.
¿Es apelable la sentencia de desahucio?
Sí. Contra la sentencia que en su caso se dicte, las partes podrán interponer recurso de apelación en el plazo de 5 días. Sin embargo, es preciso tener en cuenta que la normativa procesal (art. 449.1 LEC) establece que en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (procesos de desahucio) no se admitirá al demandado la posibilidad de recurrir si no acredita tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas.
Además, estos recursos se declararán desiertos (el recurso se tendrá por no puesto y se archivará), cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente deja de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia.
¿Cómo se enerva el desahucio?
Conforme al artículo 22.4 de la LEC cabe en todos los procesos que supongan desahucio por falta de pago, aunque haya acumulación y también se reclamen las cantidades adeudadas y se aplique el artículo 438.3.
Sólo es posible enervar si no ha existido otra anterior con posterioridad al 1 de enero de 1995, cuando entró en vigor la LAU y si no ha existido requerimiento previo con un mes de antelación.
¿Qué es el desahucio exprés?
Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo:
1.- El demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas,
2.- El demandante deberá expresar la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda.
3.- Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado
¿Qué es el desahucio por falta de pago?
Se basa en los siguientes términos:
Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
¿Qué ocurre si el demandante se opone a la enervación?
En caso de que el arrendador se oponga a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en la Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.
¿Quién pagará las costas judiciales en caso de enervación?
En principio, la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
¿Cuál será la cuantía de la demanda de desahucio?
Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las acciones acumuladas.
En cambio, si el importe de cualquiera de las acciones no fuera cierto y líquido, sólo se tomará en cuenta el valor de las acciones cuyo importe sí lo fuera.
Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se tomará en cuenta la petición de condena en costas.
Sin perjuicio de lo anterior, si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la acción de mayor valor.
¿Qué son las "condenas a futuro"?
Cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte.
En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado
expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.
¿Qué reforma se ha producido en 2011 sobre el desahucio exprés?
En el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague ó formule oposición tras el requerimiento, se pasará directamente al lanzamiento en la fecha fijada para el mismo, sin necesidad de acudir a juicio verbal (vista oral).
¿Cómo procederá el Secretario judicial una vez reciba la demanda?
El Secretario Judicial requerirá al demandado, para que en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor ó formule oposición con las razones por las que a su entender, no debe en todo ó en parte la cantidad reclamada
En este requerimiento, además, figurará día y hora para celebrar la eventual vista oral (juicio verbal) y día y hora para el lanzamiento.
El requerimiento, además expresará que, para el caso de solicitar abogado de oficio, el demandado deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.
¿Qué efectos tendrá el requerimiento del Secretario Judicial?
Pueden ocurrir 3 cosas:
1. Que el demandado no atendiere en el plazo de 10 días al requerimiento de pago del Secretario judicial ó no compareciere para oponerse ó allanarse,
En este caso, aquél dictará Decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.
2. Que el demandado desaloje el inmueble, sin formular oposición ni pagar la
cantidad demandada,
En este caso el Secretario judicial dictará Decreto dando por terminado el procedimiento de desahucio, y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud
3. Que el demandado comparezca formulando oposición, alegando las razones por las que a su entender no debe, en todo ó en parte, la cantidad reclamada ó las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
En este caso, se celebrará la vista, siguiendo el trámite del juicio verbal.
¿Cuánto tiempo con la nueva regulación se concede al deudor para desalojar?
En el requerimiento del Secretario judicial tiene que señalarse fecha para la eventual vista oral.
Esto significa, que la fecha para la vista oral depende de cómo la gestione el Secretario judicial, pues si no la pone de inmediato y la sigue poniendo como hasta ahora, esto es, a los dos meses de interponer la demanda,
¿Tiene que fijarse la fecha de lanzamiento en el requerimiento?
Sí. En el requerimiento del Secretario judicial tiene que fijarse la fecha del lanzamiento, que según la ley, ha de verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista.
Pero esto, al menos hasta ahora y debido a la saturación que el Servicio Común está teniendo, no se está cumpliendo y la fecha para el lanzamiento se está poniendo para mucho más tarde del mes
