El alquiler de local de negocio

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 está limitada a todos aquellos contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995;

Los anteriores se rigen por la legislación que estaba vigente cuando se firmaron y por las modificaciones que la ley actual ha introducido en la misma.

Se detallan consejos legales para contratos de arrendamiento que han sido celebrados o puedan celebrarse a partir del 1 de enero de 1.995. Contratos anteriores consúltenos.

 A diferencia de lo que sucede en los arrendamientos de la vivienda, en los contratos de arrendamiento de locales de negocio, la ley permite que exista plena libertad de pacto entre las partes para regular los derechos y obligaciones derivados del mismo.

Esto supone que los contratos se regirán, en primer lugar, por lo que las partes hayan pactado en sus cláusulas y, en su defecto, por lo que dispone la ley.

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del local que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

No es necesario que siga forzosamente un modelo concreto, basta que ambas partes manifiesten por escrito los acuerdos que alcancen al respecto.
Aún así, y para facilitar esta labor, existe un "contrato-tipo" de venta en estancos con cuya adquisición se liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Sí. El contrato también puede realizarse en escritura pública celebrada ante notario, o elevarse a escritura pública una vez concertado entre las partes en documento privado.

También el contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

En principio, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler.

Si a la fecha de vencimiento del contrato ninguna de las partes le comunica a la otra, por escrito y con al menos un mes de antelación, su deseo de no renovarlo, el contrato se irá prorrogando anualmente hasta que alguna de ellas decida ponerlo fin.

Si en el contrato no se señala su plazo de duración, se entenderá que ésta es de 1 año.

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, también se pacta libremente por las partes.

Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes.

En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta, salvo pacto en contrario

El pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.);

Si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.

Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario)

Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.

La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mes anterior en el que se celebró el contrato (último IPC publicado),  .

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.

Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de la renta que se establezca.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente)

El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el de los intereses que haya generado.

La fianza podrá ser actualizada como en el caso de la renta, una vez transcurridos los 5 primeros años de duración del contrato.

Salvo prohibición expresa, si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.

Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción.

La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

En cambio el subarriendo es el "arrendamiento" que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.

Sí. En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local)

Si. Salvo pacto en contrario, en todos los casos de fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Si. En caso de que el propietario de un local alquilado desee venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.

Además de cuando las partes lo acuerden expresamente, el inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando:

1.- El local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble,

2.- Cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.

Sí. Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.

Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:

El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
 

• No abona la renta o la fianza.
• Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
• Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
• Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, sin autorización para ello

El inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

• No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
• Le perturba en la utilización del local.

En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente

Salvo pacto en contrario, si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más)

Esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.

Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.

Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.

En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.

La subrogación, como sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular, es posible salvo pacto en contrario.

Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo:

• En la persona del propietario: Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado.

En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.

• En la persona del inquilino: La situación más destacada es su fallecimiento señalando al respecto que no implica la extinción del contrato de arrendamiento.

Sí. Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato.

Esta situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.

La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.