La licencia de “primera ocupación” tiene una función primordial: comprobar la adecuación objetiva de la realidad edificatoria con la autorización del proyecto técnico aprobado mediante la concesión de la licencia de obras.
ARTICULOS DE OPINION Y ACTUALIDAD JURIDICA
AUTOR: CESAR T MARTIN – Socio Director Abogados&Personales
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La trascendental sentencia del Tribunal Supremo 61/1997, al declarar inconstitucional el art. 242 de la Ley del Suelo Estatal aprobado mediante Testo Refundido en 1.992, devolvió a la regulación preconstitucional en diferentes materias urbanísticas validez y eficacia jurídica supletoria de la regulación autonómica, y este es el caso de la licencia de primera ocupación, en cuya tramitación será aplicable el art. 5 del Reglamento de Servicios de las Entidades Locales, de aplicación supletoria en caso de defecto de regulación autonómica.
El objeto de esta licencia municipal, es la verificación objetiva, material, jurídica y real de la adecuación de la edificación concluida con lo previsto en los proyectos que sirvieron de base para el correspondiente otorgamiento de la licencia de obras. Su función consiste por tanto, en una verificación jurídico-material, que al contrario de la denominadas “Cédulas de Habitabilidad”, cuyo otorgamiento corresponde a las Comunidades Autónomas, y su función dista mucho de la que tiene la Licencia de Primera Ocupación, al resultar aquella necesaria para otorgar autorización a las condiciones higiénico-sanitarias de las edificaciones, y su concesión es un acto de policía sanitaria, más que de gestión urbanística.
Tanto la previsión de la Ley del Suelo preconstitucional de 1976 (articulo 178), como en la Ley de Ordenación de la Edificación (artículo 5), se prevé la necesidad de la obtención de licencia por parte de la Administración Local para el primer uso y ocupación de las viviendas. La regulación autonómica es variada, si bien viene concediéndosele a las licencias de Primera Ocupación la condición de requisito para la contratación definitiva de suministros de uso de los inmuebles (energía eléctrica, agua corriente sanitarias, línea telefónica, etc) . Señalándose en el cuerpo legislativo autonómico de Aragón (art. 169 de Ley 5/99) a la Licencia de Primera Ocupación como una modalidad de licencia urbanística; en la legislación del Principado de Asturias (art. 11 de Ley 3/1987 reguladora de la disciplina Urbanística) prevé igualmente esta concesión de licencias primer uso y ocupación; la legislación de Canarias lo prevé en el art. 172 del Decreto Legislativo por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación de Canarias (DL 1/2000); en el art. 127 de la Ley 2/2001 de Cantabria de Ordenación Territorial; art. 169 de la Ley 2/1998 de Ordenación del Territorio y actividad Urbanística de Castilla la Mancha; art. 97 de la Ley 5/1999 de la Ley de Urbanismo de Castilla León; art. 247 del Decreto Legislativo 1/1990 de Cataluña; art. 184 de la Ley 15/2001 de Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura; art. 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid; art. 214 de la Ley 1/2001 de Suelo de la Región de Murcia; art. 168 de la Ley 171997 de Galicia de Adaptación de la Ley del Suelo; art. 179 de Ley 10/1998 de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Rioja; art. 221 de Ley Foral de Navarra 10/1994 de Ordenación Territorial.
En todos los casos, y con el apoyo jurisprudencial del Tribunal Supremo, la licencia de obras aparecerá como requisito previo al otorgamiento de la licencia de Primera Ocupación, y por tanto se impide este otorgamiento a las edificaciones construidas con infracción del ordenamiento jurídico o no amparados por la correspondiente licencia de edificación.
Aunque la interpretación local varía de forma considerable en las diferentes administraciones locales, el otorgamiento de la licencia de Primera Ocupación no es dependiente ni se haya condicionada por la Licencia de apertura a la que deben someterse las actividades y negocios, e inclusive los garajes comunitarios de los edificios residenciales.
En relación al otorgamiento de las licencias de Primera Ocupación por silencio administrativo, habrá que estarse a lo señalado para las licencias de obra, de las que aquella depende, tanto por interpretación normativa como por aseveración jurisprudencial (véase STS de 30 de julio de 1987).
Finalmente habrá que señalarse a modo de conclusión que en todos los casos, y regiones, los requisitos formales y documentales para un otorgamiento de la licencia de Primera Ocupación, además de la lógica adecuación de la realidad constructiva edificada con lo previsto en los proyectos que sirvieron de base al otorgamiento de la licencia de obras, habrán de certificarse las obras por la dirección técnica, y haberse solicitado las correspondientes altas y liquidaciones del uso residencial ante la Agencia Tributaria y ante el Catastro, además de disponer del denominado “Libro del Edificio”.
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