ARTICULOS DE OPINION Y ACTUALIDAD JURIDICA
AUTOR: CESAR T MARTIN – Socio Director Abogados&Personales
© TODOS LOS DERECHOS RESERVADOS : CESAR T MARTIN
La permuta de inmuebles surge como alternativa de trueque muy utilizada en momentos de recesión económica, bajo la modalidad de dación en pago, y como efecto compensatorio de deudas contraídas por conceptos de muy diversa índole y naturaleza, llegando a convertirse en una práctica habitual en daciones del sector inmobiliario especialmente afectado por la crisis española actual.
También es muy común la permuta de un bien presente por una cosa “futura”, normalmente la edificación construida sobre ese solar o terreno. Es la denominada “aportación” de los procesos y promociones inmobiliarias de propietarios de solares que pretender recibir como parte del precio, o en su totalidad, elementos edificatorios finalizados por el adquirente. Esta práctica de la permuta inmobiliaria plantea una problemática de carácter fiscal, y especialmente de carácter registral, al pretenderse normalmente excluir por parte del propietario del solar las edificaciones prometidas como pago de su terreno, de las incertidumbres del resultado de la promoción inmobiliaria, y especialmente de las contingencias nacidas del préstamo hipotecario que grava la promoción.
Conforme a lo señalado en el art. 1358 del Código Civil, la permuta se presenta como un negocio jurídico de obligación recíproca en la que las dos partes se obligan a entregar “una cosa” para recibir “otra”, y que ha necesitado de interpretación jurisprudencial en los casos en los que la contraprestación de la entrega de un terreno, es, no otro inmueble de naturaleza inmobiliaria similar, sino uno futuro, aún inexistente, y por ello inmaterial en el momento de la celebración del contrato de permuta. Esa interpretación del contrato de permuta de cosa futura por parte del Tribunal Supremos (Sentencias, entre otras, de 5 de julio de 1989 y 24 de noviembre de 1993), ha definido este negocio jurídico como “contraprestación por entrega” o como “contrato atípico en aportación”, lo que no presenta una adecuación con ninguna figura del Código Civil, ni siquiera a nuestro juicio con la referida del artículo 1538.
El tratamiento fiscal de la permuta es complejo, en tanto en cuanto se considera una “doble venta”, susceptible de aplicación de los correspondientes Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, o en su caso, del Impuesto sobre el Valor Añadido, y a la vez las excepciones a las cargas que se impusieran a favor de las fincas resultantes de la edificación, estarán sujetas al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, al igual que la propia permuta elevada a escritura pública. La determinación de los valores (del bien recibido y del bien entregado) generará la determinación de las obligaciones fiscales indirectas, y en caso de producirse beneficios, una vez entregada materialmente la edificación resultante, el gravamen por el impuesto directo que corresponda al sujeto pasivo del hecho generador de plusvalía (impuesto de sociedades o renta), ello sin perjuicio de los beneficios y exenciones parciales que pudiesen ser aplicables, en aras de los beneficios fiscales previstos en la Ley del Impuesto de Sociedades por la aplicación de naturaleza de operación a plazos, en su caso, o de reinversión en inmovilizado material.
AUTOR : TOMAS MARTIN – Socio Director ABOGADOS&PERSONALES.
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